Si eres propietario de una vivienda que alquilas, estás pensando en comprar una propiedad con inquilinos, quieres vender una propiedad actualmente rentada o simplemente eres inquilino en Ontario, hay cambios importantes que debes conocer.
A partir del 21 de septiembre de 2026, entran en vigor nuevas disposiciones que modifican diferentes aspectos de la Residential Tenancies Act, 2006 (RTA), la legislación que regula gran parte de la relación entre propietarios e inquilinos en Ontario. Ontario
Quiero explicarte algunos de los cambios más relevantes de una manera sencilla, porque estas reglas pueden influir directamente en las decisiones que tomes sobre una propiedad.
Uno de los cambios más importantes afecta a los casos en los que un inquilino no paga el alquiler.
Hasta ahora, para la mayoría de los contratos de alquiler, el aviso de terminación por falta de pago podía establecer una fecha de terminación no anterior a 14 días después de entregar el aviso.
A partir del 21 de septiembre de 2026, ese plazo pasa a ser de 7 días. Ontario
Esto no significa que un propietario pueda simplemente desalojar al inquilino después de siete días. El proceso legal correspondiente y la intervención del Landlord and Tenant Board (LTB) siguen siendo importantes cuando el inquilino no abandona voluntariamente la propiedad.
Para los propietarios, esto hace todavía más importante mantener registros claros de los pagos, comunicaciones y documentos relacionados con cada tenancy.
También hay un cambio importante para propietarios que necesitan recuperar una propiedad para su propio uso residencial.
Actualmente, cuando se utiliza un N12 bajo la sección 48 de la RTA, el propietario generalmente debe proporcionar al inquilino una compensación equivalente a un mes de alquiler o una unidad alternativa que sea aceptable para el inquilino.
Desde el 21 de septiembre aparece una nueva opción.
Si el aviso cumple los requisitos legales y establece una fecha de terminación de al menos 120 días después de la entrega del aviso, el propietario puede quedar exento de pagar esa compensación de un mes. La fecha de terminación también debe coincidir con el final del período de alquiler o, tratándose de un contrato a término fijo, con el final de dicho término. Ontario
En otras palabras, para un N12 que califique por uso propio del landlord, puede existir la posibilidad de proporcionar un plazo más largo en lugar de la compensación.
Importante: esto no significa que desaparezca la compensación para todos los N12 ni para todas las situaciones. Por ejemplo, las reglas para casos relacionados con el uso de la propiedad por parte de un comprador bajo la sección 49 son diferentes.
Dar un aviso N12 no significa automáticamente que el inquilino tenga que abandonar inmediatamente la vivienda.
La necesidad de la propiedad debe ser genuina y deben cumplirse los requisitos establecidos por la RTA.
Además, las modificaciones que entran en vigor introducen una regla importante relacionada con la ocupación posterior de la propiedad.
La nueva regulación establece un período de 60 días relacionado con la presunción prevista en la sección 57(6.1), contado desde la fecha de terminación indicada en el aviso si el inquilino salió antes o en esa fecha, o desde el día en que efectivamente desocupó la unidad si salió después. Ontario
Por eso, un N12 nunca debería tratarse simplemente como una herramienta para conseguir que un inquilino abandone una propiedad. Es fundamental entender y cumplir correctamente las condiciones legales.
Las modificaciones afectan igualmente ciertas situaciones en las que un inquilino deja temporalmente una propiedad debido a reparaciones o renovaciones y conserva un right of first refusal, es decir, el derecho a regresar a la unidad una vez finalizados los trabajos.
Desde el 21 de septiembre, cuando corresponda este derecho y el inquilino haya dado el aviso escrito requerido, el propietario tendrá nuevas obligaciones de comunicación.
Entre ellas, deberá informar por escrito al inquilino, sin demora, de la fecha estimada en la que la unidad estará nuevamente disponible y comunicar posteriormente cualquier cambio en esa fecha. CanLII
Esto hace especialmente importante documentar correctamente las comunicaciones entre landlord y tenant durante una renovación.
Este es un punto que considero especialmente importante para propietarios.
Tener un inquilino no significa que no puedas vender tu propiedad. Sin embargo, una propiedad ocupada por un tenant requiere una estrategia diferente a una propiedad vacía.
Antes de ponerla en el mercado debemos revisar aspectos como el tipo de tenancy existente, si existe un contrato de plazo fijo, la fecha de finalización, el alquiler actual y las condiciones bajo las cuales un eventual comprador necesitaría la propiedad.
No conviene asumir que vender la vivienda automáticamente termina el contrato de alquiler.
Por eso, cuando trabajo con un propietario que quiere vender una propiedad alquilada, uno de mis primeros pasos es entender la situación actual del tenancy para poder diseñar correctamente la estrategia de venta.
También debes analizar cuidadosamente la situación antes de presentar una oferta.
Una propiedad con tenant puede representar una oportunidad para un inversionista que desea continuar alquilándola, pero puede ser una situación completamente diferente para un comprador que pretende ocupar personalmente la vivienda.
El contrato existente, la modalidad del tenancy, el historial de alquiler y la intención del comprador son factores que deben analizarse antes de cerrar la operación.
En bienes raíces, estos detalles pueden ser tan importantes como el precio de compra.
Durante las próximas semanas seguramente veremos muchos videos y publicaciones hablando sobre estas modificaciones.
Algunos titulares pueden hacer parecer que ahora es mucho más fácil desalojar a un inquilino o que los propietarios ya no tienen que pagar compensaciones.
La realidad es más específica.
Los cambios dependen del tipo de aviso, las circunstancias de la propiedad, las fechas y los requisitos establecidos por la RTA.
Por eso recomiendo verificar siempre la legislación vigente y, cuando sea necesario, consultar con un profesional legal o paralegal especializado en landlord and tenant matters.
Si tienes una casa, townhouse, condo o propiedad de inversión en Ontario actualmente ocupada por inquilinos y estás considerando venderla, puedo ayudarte a evaluar la propiedad desde el punto de vista inmobiliario y preparar una estrategia de venta adecuada a tu situación.
También puedo ayudarte si estás considerando comprar una propiedad que actualmente tiene tenants y quieres entender cómo esa situación puede afectar la transacción inmobiliaria.
📞 Hablemos antes de tomar una decisión.
